GUÍA DEL VENDEDOR

Podríamos resumir los principales pasos de la siguiente manera, pero más adelante profundizaremos en los detalles de cada uno de ellos para que puedas comprender todos los aspectos del proceso.

1. ELEGIR UNA AGENCIA INMOBILIARIA
2. REALIZAR VISITAS
3. RECIBIR UNA OFERTA
4. CONTRATO DE ARRAS
5. ESCRITURA

…VAMOS A PROFUNDIZAR

Elegir una agencia inmobiliaria confiable en la Costa del Sol es crucial para asegurar un proceso de venta eficiente y exitoso. Una agencia competente proporcionará conocimientos del mercado local, estrategias de marketing efectivas, y una amplia red de potenciales compradores. Además, te guiará a través de la complejidad legal y administrativa, ayudando a establecer un precio de venta adecuado, preparar la documentación necesaria, y negociar las ofertas para maximizar tus beneficios.

Al vender tu propiedad en la Costa del Sol puedes optar por agencias inmobiliarias locales especializadas en el mercado de la región, que ofrecen una amplia red de posibles compradores, o la auto-gestión con el apoyo de herramientas digitales. La elección depende de las preferencias personales del vendedor, el tipo de propiedad que se vende, y el nivel de soporte y visibilidad que desea para su propiedad, pero desde luego, contar con la asistencia de un agente inmobiliario experimentado es la forma más eficiente y menos estresante para vender un inmueble.

La Costa del Sol ofrece muchas opciones en este sentido, ya que aquí se concentran más de 3.000 agencias registradas, así que a la hora de elegir la agencia inmobiliaria con la que quieres colaborar, considera las que tengan experiencia comprobada en su zona, evalúa su presencia en línea, asegúrate de que tengan un conocimiento profundo del mercado local, que se comuniquen de manera clara y que ofrezcan un buen soporte durante todo el proceso de venta.

Nuestra agencia UNIKK HOME, con una oficina operativa establecida en Estepona, cuenta con un equipo de ventas altamente capacitado y un sólido respaldo en marketing profesional. Con un historial probado, nos destacamos por proporcionar información detallada y reportes exhaustivos sobre las visitas a las propiedades. Todas nuestras propiedades se encuentran publicadas múltiples portales así como en varias bases de datos MLS en la Costa del Sol y son compartidas con todos los agentes locales, lo que garantiza una exposición local amplia para nuestros listados.

Entendemos que vender una propiedad implica diversos factores y que es difícil predecir la rapidez o facilidad con la que se cerrará la venta. Sin embargo, nos comprometemos a hacer todo lo posible para asegurar una valoración justa de su propiedad, una exitosa estrategia de comercialización que llegue a un amplio público a través de diversos medios de comunicación, y que su propiedad se presente de manera impecable durante las visitas para destacar todas sus características.

¿Trabajar con AGENCIA ÚNICA o con VARIAS AGENCIAS?

Puedes elegir entre trabajar con una sola inmobiliaria bajo un Acuerdo Exclusivo o trabajar con múltiples inmobiliarias al mismo tiempo, lo cual sería un Acuerdo No Exclusivo. Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas, dependiendo de tus necesidades, circunstancias y expectativas para la venta de tu propiedad.

Al firmar un Encargo de Venta Exclusivo, te comprometes a que una sola agencia inmobiliaria maneje la venta de tu propiedad durante un período acordado. Esto significa que incluso si encuentras un comprador por tu cuenta o a través de otra agencia, la agencia exclusiva tendría derecho a su comisión. A cambio, la agencia se compromete a dedicar recursos y esfuerzos específicos para promocionar y vender tu propiedad, ofreciendo potencialmente un servicio más personalizado y una estrategia de marketing más intensiva.

También existe la posibilidad de acordar y firmar un Encargo de Venta de Agencia Única, que es un tipo de acuerdo donde eliges una sola agencia para vender tu propiedad, pero a diferencia del exclusivo, te permite vender la propiedad por tu cuenta a algún comprador con el que hayas contactado de forma directa (sin la intermediación de otras agencias) sin pagar comisión a la agencia. Este modelo busca combinar las ventajas de tener una única agencia dedicada mientras se mantiene la posibilidad de realizar la venta directamente por el propietario.

Un Encargo de Venta Exclusivo o de Agencia Única, es ideal si prefieres simplificar el proceso de venta teniendo un único punto de contacto y si valoras que una agencia se involucre profundamente en conseguir el mejor resultado posible para tu propiedad. La agencia elegida será la única responsable de realizar las visitas, de llevar y comprobar el registro de los clientes, y llevar las negociaciones entre todos los posibles sujetos. Con este tipo de acuerdo el vendedor se puede relajar y esperar que la agencia haga su trabajo sin quebraduras de cabeza.

Pero no te preocupes, al firmar un acuerdo de Exclusividad o Agencia Única no afectará la visibilidad de tu propiedad, al contrario, gracias al Modelo de Venta Colaborativa que se aplica en la Costa del Sol, la agencia elegida podrá colaborar con más confianza con las otras agencias para encontrar un comprador, compartiendo la comisión si la venta se realiza a través de una agencia colaboradora. Esta colaboración se realiza bajo acuerdos específicos entre las agencias para ampliar el alcance de posibles compradores, manteniendo la agencia única como tu punto de contacto principal. Una agencia inmobiliaria bajo un acuerdo de exclusividad puede ampliar la visibilidad de tu propiedad mediante su red de contactos y colaboraciones con otras agencias, además de utilizar estrategias de marketing bien desarrolladas. Este acuerdo puede asegurar un esfuerzo concentrado y coordinado en la promoción de tu propiedad, aprovechando al máximo los recursos de la agencia.

El Encargo de Venta No Exclusivo por otro lado, ofrece más libertad al vendedor permitiéndole trabajar con múltiples agencias al mismo tiempo, pero posiblemente, reduciendo el compromiso, la atención personalizada y coordinación en la venta. Trabajar con múltiples agencias puede aumentar la visibilidad de tu propiedad, pero puede resultar en una menor coordinación entre agencias o presentación inconsistente de la propiedad. También, puede resultar en un menor esfuerzo de marketing por parte de cada agencia, ya que ninguna tiene garantizada la comisión. Con este tipo de acuerdo, el vendedor, además de gestionar los registros de clientes de todas las agencias, tendrá que establecer acuerdos directos con cada agente para evitar malentendidos o disputas relacionadas con el precio y los honorarios de la propiedad. La gestión de todos estos aspectos y las múltiples relaciones puede ser más complejo y costoso en términos de tiempo y esfuerzo para el vendedor.

A paridad de comisión entre los tres tipos de acuerdos, ya que la comisión de la agencia inmobiliaria generalmente establecida en la Costa del Sol es de 5%+IVA del precio de venta final, la elección de una forma u otra de acuerdo depende de las necesidades del vendedor y sus expectativas para la venta de su propiedad.

La Comisión

Al firmar un Encargo de Venta, o establecer un acuerdo verbal, uno de los puntos más importantes es la comisión.

La comisión de venta de las agencias inmobiliarias en la Costa del Sol suele variar entre el 5% y el 6% más IVA del precio de venta final de la propiedad. Esta tasa puede ser negociable dependiendo de la agencia y las circunstancias específicas de la venta. Es importante discutir y entender claramente los términos de la comisión antes de firmar un acuerdo con una agencia inmobiliaria.

La comisión se paga generalmente al concluir la venta, normalmente como parte de los procedimientos de cierre, o en la notaría a la firma de las Escrituras. Este pago se deduce del precio de venta final de la propiedad y se entrega a la agencia inmobiliaria según los términos acordados en el contrato de mediación inmobiliaria, encargo de venta. La agencia proporcionará al vendedor la correspondiente factura.

El Precio de Venta

Otro punto importante que se establece en el momento de acordar una mediación inmobiliaria es establecer el precio de venta.

El agente inmobiliario es la persona mejor indicada para establecer un precio justo y lo hará basándose en las condiciones del mercado, la ubicación, el estado y características de su propiedad y las ventas comparables en la zona.

Acertar en el precio de publicación es crucial para una venta exitosa. La clave para vender una casa radica realizar visitas; sin las visitas, es poco probable que se venda en un tiempo razonable.

Fijar un precio demasiado alto por una propiedad puede resultar en una falta de demanda, hacer la propiedad se quede estancada en el mercado, y que sea necesario bajar el precio sucesivamente. Una casa que ha estado en venta durante mucho tiempo o que ha subido muchas variaciones de precio puede perder su atractivo y crear dudas en los compradores potenciales. A esto se le llama «quemar» la propiedad. Para evitarlo, es crucial ponerle un precio adecuado desde el inicio, equilibrando lo que esperas ganar y lo que los compradores están dispuestos a pagar.

Fijar un precio por debajo del mercado no está en el interés del propietario, pero tampoco en el interés del agente inmobiliario, ya que su beneficio es directamente proporcional al precio de venta, pero un precio demasiado alto puede posicionar su propiedad fuera del mercado, con el riesgo de no generar interés, no atraer visitas y consecuentemente no tener compradores. El desafío está en encontrar el equilibrio entre alcanzar un precio atractivo y evitar sobrevalorar la propiedad, lo que podría disuadir a los potenciales compradores.

El precio no lo dicta el agente, ni el propietario, sino que está determinado por el mercado, por lo que el comprador está dispuesto a pagar.

Es poco común alcanzar el precio inicial de venta, a menos que la propiedad sea excepcional. Por ello, es recomendable dejar un margen para negociaciones, estableciendo unos precios de referencia.

Si ha elegido un agente que tiene un profundo conocimiento del mercado y dispone de las herramientas necesarias para valorar su propiedad de manera precisa, confiar y dejarse guiar por su experiencia y conocimiento en este proceso le garantizará una venta óptima en términos de precio y tiempo. Trabaje con su agente inmobiliario para establecer un precio competitivo y atractivo para la propiedad, basado en el mercado actual y las características específicas del inmueble. Un precio adecuado puede atraer a más compradores y aumentar las posibilidades de una venta rápida y exitosa.

Preparar una propiedad para la venta implica una serie de pasos importantes que pueden aumentar su atractivo y valor en el mercado.

Documentación previa

Hay una serie de documentos importantes que el agente inmobiliario de solicitará y que debes preparar antes de poner tu propiedad en venta.

Algunos de los documentos comunes que necesitarás incluir son:

• Tu documento de identidad (DNI, NIE o Pasaporte)
• Nota Simple o Escritura de propiedad: Además de contener datos sobre los metros cuadrados y otros aspectos de la propiedad, este documento prueba que eres el propietario legal de la propiedad por tanto apto para venderla. La Nota Simple además proporciona información adicional sobre posibles cargas vigentes o problemas legales.
• Copia del impuesto sobre la propiedad (IBI) e impuesto de Basura: El IBI y la Basura son dos impuestos anuales sobre la propiedad que se pagan al ayuntamiento. Todos los compradores piden saberlo, por lo que proporcionar una copia de los recibos, o al menos su importe, ayudará a los compradores a comprender cuáles serán los costos asociados con la propiedad.
• Comunidad de vecinos: Si tu propiedad es parte de un edificio de apartamentos o una comunidad con áreas comunes, necesitas proporcionar información sobre los costos de la comunidad de propietarios, ya que este es otro gasto que todo cliente quiere saber antes de decidirse en adquirir tu vivienda.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO): La licencia de primera ocupación es un documento oficial emitido por el ayuntamiento o autoridad local que certifica que una propiedad ha sido construida de acuerdo con los permisos y regulaciones urbanísticas aplicables, y que cumple con los requisitos para ser habitada por primera vez. Esta licencia es necesaria para poder habitar legalmente una vivienda y es requerida para la conexión a servicios básicos como agua, electricidad y gas. Si no dispone de copia de este documento, en esta fase, es suficiente con llamar al Ayuntamiento para conseguir el numero de expediente de la Licencia LPO
• Planos de la propiedad: Otro documento muy solicitado por los compradores son los planos de la propiedad que muestran el diseño y la distribución de la misma, incluyendo detalles como el número de habitaciones, baños, y otras características importantes. Aunque no es un documento estrictamente necesario, y en España no todos los propietarios disponen de los planos de su vivienda, pero está bien solicitarlos al Ayuntamiento ya que pueden ser útiles para los compradores interesados.
• Certificado de Eficiencia Energética: Este certificado muestra la eficiencia energética de la propiedad y tiene un coste aproximado de 100€. Aunque no es imprescindible a la hora de poner la propiedad en venta, sí será obligatorio para escriturar la venta, y además es necesario para que la agencia pueda publicar tu propiedad en su escaparate físico. Al tratarse de un documento válido por 10 años, gestionarlo desde el inicio de la comercialización de tu vivienda es una forma eficaz de anticiparse a los acontecimientos y garantizar que todo esté listo para la venta.
• Cualquier documento relacionado con mejoras o renovaciones: Si has realizado mejoras o renovaciones en la propiedad, como la construcción de una extensión o la renovación de la cocina, es importante tener documentación que respalde estas mejoras. Esto puede incluir permisos de construcción, facturas de contratistas y garantías de productos.

Según el Decreto 218/05 de la normativa española el agente inmobiliario tiene que disponer de copia de estos documentos, además de ser esenciales para que el agente tenga la información completa y precisa de tu propiedad para comercializarla adecuadamente, sino que también son indispensables para completar la transacción de manera legal y sin contratiempos.

Es importante reunir todos estos documentos con anticipación y asegurarte de que estén en orden para facilitar el proceso de venta y evitar retrasos o problemas legales. Además, tu agente inmobiliario puede ayudarte a determinar qué documentos específicos son necesarios en tu situación particular.

Es sensato estar completamente preparado y notificar a tus abogados cuando pongas tu propiedad en venta. Solicita que preparen toda la documentación necesaria y asegúrate de que la debida diligencia se realice sin problemas. Además, es recomendable buscar asesoramiento sobre tu situación fiscal, especialmente si has sido propietario del inmueble durante un largo periodo, ya que podría haber diferencias significativas en el precio de venta. Las transacciones pueden fallar si no se abordan los problemas desde el principio o si la documentación no está en orden.

COMERCIALIZACIÓN DE SU PROPIEDAD

La comercialización de una propiedad implica varias estrategias para atraer a posibles compradores, y en la era digital, una comercialización profesional es crucial para la venta de propiedades. En términos de material de comercialización es necesario disponer de fotografías de alta calidad, vídeos capturados por drones, recorridos virtuales o incluso un sitio web dedicado a la propiedad. Crear materiales impresos, publicar la propiedad en múltiples plataformas de venta de inmobiliaria y realizar campañas de marketing digital y redes sociales son también pasos esenciales en la venta de su propiedad. También es común organizar jornadas de puertas abiertas para que los interesados y las otras agencias puedan visitar y conocer la propiedad. Estas herramientas no solo aumentan la visibilidad, sino que también destacan las características únicas de la propiedad, captando el interés de potenciales compradores de manera efectiva.

• Material digital: Simplemente publicar unas pocas fotos en línea ya no es suficiente; la calidad visual es fundamental. Nos aseguramos de que tu propiedad destaque con fotografías profesionales de alta resolución, complementadas por vídeos creativos y visitas virtuales de 360º. Estas herramientas modernas son esenciales para captar la atención de compradores globales, permitiéndoles explorar tu propiedad en detalle, independientemente de dónde se encuentren.

• Publicación ONLINE: Para una agencia inmobiliaria, un sitio web profesional y bien gestionado es esencial, actuando como el núcleo de sus actividades de marketing digital. Este debe ser actualizado regularmente, optimizado en términos de SEO y diseñado para ser intuitivo y rico en información. La pagina web de UNIKK HOME www.unokkhome.com sobresale en esto. Disponible en varios idiomas, estamos ofreciendo una extensa base de datos de propiedades con descripciones detalladas, imágenes de alta calidad, y vídeos, incluyendo visitas virtuales de 360 grados. Los perfiles del equipo facilitan la conexión con agentes, y su adaptación a dispositivos móviles asegura una experiencia de usuario fluida y accesible. Además potenciamos el contenido de nuestra web con guías de áreas y artículos de blog y vlog de interés general relacionado con el sector inmobiliario y todas sus novedades. Nuestra colaboración se extiende más allá de nuestra propia plataforma, trabajando mano a mano con más de 10 portales tanto nacionales como internacionales, garantizando así la máxima visibilidad y exposición para su propiedad.
• Colaboración con otras agencias: Para maximizar la visibilidad de su propiedad, trabajamos en estrecha colaboración con más de 1.000 agentes locales y la promocionamos a través de bases de datos MLS.

• Cartel “Se Vende”: Colocar un cartel de «Se Vende» puede ser una estrategia efectiva para atraer a compradores que exploran personalmente áreas de su interés. Pero esta herramienta puede ser un arma a doble filo. A menudo la presencia de un cartel incentiva a los interesados y curiosos presentarse y tocar a la puerta, así que si no desea “huéspedes sin invitación” es mejor no colocar un cartel de este tipo. Sin embargo, esta sigue siendo una táctica que resulta particularmente útil en propiedades desocupadas.

Nos enorgullecemos de nuestro reconocido historial como agencia inmobiliaria en la Costa del Sol, y nuestro servicio integral para vendedores, respaldado por un equipo de ventas experto, eficiente y amable, garantiza resultados alineados con sus expectativas.

LAS VISITAS

No hay segundas oportunidades para causar una primera impresión.

La primera impresión es crucial en la venta de una casa, ya que puede influir significativamente en la percepción y el interés de los compradores potenciales.

Es fundamental por lo tanto, presentar la propiedad de manera impecable, despejando el desorden y asegurándose de que esté limpia y ordenada. En un mercado tan competitivo como el de la Costa del Sol, donde los compradores prefieren las casas listas para habitar, es fundamental ofrecer una vivienda en condiciones óptimas porque son las viviendas que se presentan en un estado impecable las que se venden rápidamente.

Mantener la casa limpia, fresca y libre de desorden, así como resolver cualquier tarea de mantenimiento previamente, contribuirá en gran medida a causar una impresión positiva en los compradores potenciales. Asimismo, es importante que la propiedad esté fácilmente accesible y bien presentada, con especial atención a las áreas al aire libre, que son muy valoradas por los compradores en esta región.

Recomendamos también que los propietarios no estén presentes durante las visitas, ya que esto no solo permiten a los agentes inmobiliarios resaltar mejor las características únicas de la propiedad, pero también hace que los posibles compradores se sientan más cómodos expresando sus opiniones

También, si tiene mascotas, es recomendable mantener a los perros, especialmente los grandes, fuera del alcance durante las visitas de posibles compradores, ya que, aunque a la mayoría de la gente no le importan los animales domésticos, estos podrían distraer del objetivo principal: ver la casa sin interrupciones.

El Registro de Clientes

En España y en la Costa del Sol los compradores, en su búsqueda de una propiedad a comprar, pueden contactar simultáneamente con varias agencias inmobiliarias para una o más propiedades. Las agencias por tanto ofrecen a sus compradores las propiedades demandadas, pero también opciones adicionales que las agencias mismas comparten entre ellas y que concuerdan con los criterios de búsqueda del comprador. Este modelo de venta colaborativa a veces puede resultar en que varias agencias ofrezcan a un cliente la misma propiedad.

Para aportar claridad en el entramado de propiedades, agencias y compradores las agencias, especialmente en la Costa del Sol, se rigen por el concepto ético paralegal del Registro de Clientes en la visita.

El Registro de Clientes consiste en comunicar al propietario antes de la visita concertada el nombre y apellidos, así como la nacionalidad del cliente que va a visitar la propiedad en el día y hora acordados. El propietario a este punto tiene que revisar la lista de los otros clientes que han visitado la propiedad anteriormente mediante otras agencias o directamente mediante el propietario mismo y asegurarse que el cliente que está intentado registrar la agencia actual para la visita programada no haya visitado ya esta propiedad por cualquier otro medio. En el caso de que el cliente haya visitado ya esta propiedad se considera ya registrado por tanto el registro actual no procede.

Por ejemplo:

Juan Garcia es un comprador que quiere comprar una propiedad en Estepona. En su búsqueda de propiedades contacta con la agencia A, con la agencia B. Ambas agencias tienen en su cartera la propiedad de Calle España en venta por 500.000€, y ambas agencias proponen la propiedad a su cliente, y el cliente al no percatarse de que se trata de la misma propiedad solicita a ambas agencias visitar la propiedad. La agencia A contacta por primera con el propietario, concreta una visita para el día siguiente y le comunica al propietario el nombre de Juan Garcia para su registro de clientes. La visita se realiza, y poco después la agencia B contacta con el propietario para acordar una visita. En este caso al comunicarle al propietario el nombre de Juan García el nombre el propietario no puede aceptar este registro cliente ya que al haber realizado la visita a través de la agencia A este cliente ya se considera registrado por la agencia A.

En resumen, la agencia que primero registra al cliente y realizar una visita a una determinada propiedad es la agencia a través de la cual el cliente comprará la propiedad si finalmente decide hacerlo.

Esta práctica se ha creado para prevenir disputas evitando que diferentes agencias lleven al mismo cliente a una propiedad que el cliente haya visitado anteriormente con otro agente, y todos estamos comprometidos de que el registro de cliente venga respectado por todas las partes implicadas: agentes, propietarios y compradores.

Pero a veces un comprador puede tardar más tiempo en decidirse para una propiedad u otra por lo que el registro del cliente no es eterno, sino que suele considerarse válido por un plazo de 6 meses aproximadamente. A cabo de los 6 meses, sin que el cliente realice una oferta para la propiedad a través de la agencia inicial, su registro caduca y otra agencia puede registrar a este mismo comprador, ensenarle la vivienda y tramitar la compraventa en su caso.

Si usted como propietario vendedor ha decidido optar por colaborar con varias agencias para la venta de su propiedad tendrá que controlar y gestionar personalmente los registros de clientes que le envíen las agencias con las que comercializa su vivienda. Si en cambio ha pactado un acuerdo de exclusividad (Encargo de Venta Exclusivo o Encargo de Venta de Agencia Única) para la venta de su propiedad todo este proceso se realizará mediante una única agencia y esta se encargará de todos los registros de clientes y se asegurará de que no haya conflictos.

LA OFERTA

La duración del periodo de visitas puede variar según varios factores, pero generalmente, una segunda o tercera visita indica un serio interés por parte de un comprador que podría culminar en una oferta. Un agente experimentado le guiará en este proceso y solicitará una oferta detallada por escrito con todas las condiciones pertinentes.

La oferta es un momento muy importante tiene que ser gestionado con la debida diligencia no solo en referencia al precio pero también en otros términos como los plazos de reserva, arras y escrituración, inclusión de anexos, mobiliario y otros aspectos de la propiedad.

Una oferta con un depósito de reserva sirve simplemente para retirar la propiedad del mercado.

Es posible tramitar una oferta de forma remota, ya que tanto la oferta como el depósito de reserva sirven para que el comprador pueda mostrar al propietario su compromiso e interés, y evitar que la propiedad sea adquirida por otra persona durante las negociaciones.

En la oferta se concretarán todos los aspectos de la operación y esta puede estar sujeta a cualquier condición que el comprador requiera, como una diligencia debida exitosa o la obtención de la hipoteca. Por ejemplo, si el comprador especifica que su oferta está sujeta a la verificación de documentos y durante la diligencia debida surge algún problema, el comprador puede retirar su oferta y recuperar su depósito. Por otro lado, si en la oferta se indica que la misma está sujeta a la aprobación de la hipoteca y finalmente al comprador no se le concede la hipoteca, la operación de nuevo se puede cancelar y el comprador puede obtener el reembolso de su depósito.

Como vendedor, Ud. puede rechazar una oferta o puede presentar sus propias condiciones para la operación, y entrar así en un proceso de negociación para el buen éxito de la venta. Si hubiese otros compradores interesados u otras ofertas sobre la mesa, el vendedor puede elegir la oferta que presente condiciones más beneficiosas para él.

El monto del depósito de reserva, que se descontará del precio total acordado por las partes, puede ser el 1% del valor de la propiedad, o 5.000€, o incluso más alto si las partes acuerdan diferentes condiciones. Por lo general, el depósito se paga en la cuenta de la agencia o en la cuenta del abogado del comprador o del vendedor, y se mantiene en custodia para las partes de la operación hasta la finalización de la compra y venta mediante la firma de la escritura notarial.

Una oferta debe incluir al menos estos elementos:

• Precio
• Forma de pago
• El monto del depósito y si, y en qué circunstancias, será reembolsado.
• Condiciones especiales (hipoteca, inspección de la vivienda).
• Si la venta incluye los muebles (el agente elaborará una lista de los muebles y su valor), o cualquier anexo a la propiedad (plaza de aparcamiento o trastero).

El agente inmobiliario funge como mediador durante las negociaciones, trabajando para obtener el resultado más favorable para ti. Un agente con experiencia buscará asegurarse de que obtengas el mejor trato posible. Es crucial seguir un proceso formal y evitar las ofertas verbales que carecen de claridad en los términos.

Una vez que el comprador y el vendedor hayan acordado todas las condiciones, hayan formado el Acuerdo de Oferta y Reserva y el comprador suele tener un plazo de 48 horas (o más si así hubiesen acordado las partes) para realizar el depósito y presentar el justificante de pago.  Una vez que se haya realizado el depósito, la propiedad se retira del mercado y podemos centrarnos en los pasos ulteriores para concluir la operación.

LA DILIGENCIA – VERIFICACIÓN DE DOCUMENTOS

Tras concluir con éxito la fase de oferta y reserva, donde el vendedor y el comprador han establecido las respectivos terminos, los han aceptado y el depósito ha sido pagado, es el momento de preparar y acertar el cumplimiento de las condiciones estipuladas. Este proceso es generalmente realizado por los representantes legales de ambas partes. Tu agente inmobiliario facilitará la presentación entre todas las partes involucradas, informará a los abogados sobre quién representa a quién, compartirá los datos de contacto pertinentes y los alentará a comunicarse entre sí para coordinar la venta de la propiedad. En ausencia de abogados el proceso de diligencia documentaria será realizada por el agente inmobiliario qué actuará de intermediario acompañando a las partes y proporcionándoles la documentación necesaria para su estudio.

Una condición implícita de cualquier compraventa inmobiliaria es asegurar que la propiedad está libre de cargas y ocupantes. En este sentido, es importante verificar si la propiedad está hipotecada o tiene algún impuesto pendiente, como los impuestos municipales (IBI, Basura) o los gastos de comunidad. Si se encuentran tales cargas pendientes, deben solventarse antes de que se concluya la transacción.

Si hay deudas relacionadas con la propiedad, el vendedor debe proporcionar la prueba de pago u otra opción es deducir el monto de las facturas pendientes del precio de compra, dejando al comprador para que realice los pagos. Por lo tanto, incluso si la propiedad está hipotecada o tiene deudas, no es un problema siempre y cuando esta situación sea comunicada de antemano, ya que todos los saldos pendientes con los bancos u otros acreedores se liquidarán en la notaría.

La documentación comúnmente requerida para ser preparada en esta etapa incluye:

• Nota Simple.
• Certificación catastral electrónica o referencia catastral.
• Últimos recibos del IBI y Basura, y confirmación de estar al día con los pagos o indicación de deuda para retención del precio de venta, si corresponde.
• Certificado de la Comunidad de Propietarios confirmando el pago de cuotas y evaluaciones especiales (en esta etapa, una confirmación simple es suficiente, ya que el Certificado final será emitido días antes de la firma de la escritura).
• Certificado de Eficiencia Energética y su registro ante la Junta de Andalucía.
• Licencia de Primera Ocupación.
• Último recibo de electricidad.
• Último recibo de agua.
• Último recibo de gas.
• Inventario (en caso de que la propiedad se venda con muebles).
• Cantidad pendiente de la hipoteca (si corresponde).

Tasación de la propiedad

El comprador de vivienda puede realizar una inspección de la propiedad a través de una empresa de evaluación oficial. Esto le dará una imagen confiable del estado de la vivienda, el nivel de construcción y el precio de venta. Está inspección estará a cargo del comprador que pagará a la empresa inspectora una tarifa según el valor de la vivienda. La empresa de evaluación recopilará la información sobre la vivienda en un libro especial, que quedará en posesión del comprador.

En el caso de solicitar el comprador una hipoteca, el banco llevará a cabo una tasación adicional. La tasación del banco es realizada por una empresa independiente designada por el banco. El gasto de la tasación es pagado por el comprador, y su importe oscila entre 300 € y 2.000 €, dependiendo del tamaño de la propiedad. La valoración tiene en cuenta el estado de la propiedad, la superficie, el vecindario y el precio. El préstamo del banco será proporcional a la valoración de la vivienda. A menudo, la estimación del precio es ligeramente más baja que el precio de mercado.

Una vez que la diligencia debida está lista, y todas las condiciones de la oferta están cumplidas, es el momento de asegurar la operación y firmar el Contrato Privado de Compraventa («Arras»).

En la práctica común española, un Contrato Privado (Contrato de Compraventa Privado o Arras) se firma aproximadamente 1 mes después del depósito de reserva, pero este plazo puede variar según la complejidad de la transacción y la diligencia debida, desde un mínimo de 2 semanas hasta un máximo de 2 meses después de la reserva. El siguiente paso después del CCP será la firma de la escritura pública final de venta (Escritura).

El Contrato Privado establece nuevamente todos los términos y condiciones de la venta y es legalmente vinculante, conllevando un pago inicial adicional del 10% al 30% del precio de compra acordado por las partes. Este pago inicial suele estar entre el 10% y el 30% del valor de la propiedad y del acuerdo entre las partes, y esta vez se paga en la cuenta del vendedor.

Después de la firma del Contrato Privado, ambas partes están vinculadas, y es muy difícil para el comprador retirarse de la transacción y recibir un reembolso del monto pagado. De manera similar, es un desafío para el vendedor, ya que si decidiera retirarse de la venta, tendría que pagar una penalización y reembolsar al comprador el doble de los montos recibidos.

El Contrato de Compraventa Privado puede ser firmado por el comprador en persona o de forma remota, o por su abogado español con un documento de poder notarial.

Después de que se haya firmado el contrato privado, el comprador y el vendedor firman la Escritura Pública de Compraventa en la oficina del notario. Tanto el comprador como el vendedor deben estar presentes en persona o representados por un abogado a través de un Poder Notarial.

También se deben traer los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) del año anterior de la propiedad y pruebas de las tarifas pagadas.

La escritura pública de compraventa es revisada por un notario y todos los términos de la venta se registran en ella. Las responsabilidades del notario incluyen certificar la autenticidad formal de las escrituras y actuar como testigo cuando se firma la escritura. El notario también debe asegurarse de que las partes de la venta comprendan el contenido del documento. En España, las escrituras se redactan en papel y cada página de la escritura debe ser firmada en ambos lados por el comprador, el vendedor y el notario. El notario conserva el documento original y entrega copias de la escritura tanto al vendedor como al comprador. El notario confirma la legalidad de la venta con una firma. Es posible pedir el texto de la Escritura con antelación a la firma y deberías tomarte tiempo para leerlo.  Tan pronto como hayas firmado las escrituras se te debe proporcionar una copia de la nueva Escritura. Normalmente puedes obtenerla mientras esperas.

La tarifa del notario se calcula como un porcentaje del precio de compra y generalmente la paga el comprador, así como otros costos de transferencia, que describiremos más adelante.

Los documentos luego se presentan en el registro de la propiedad para el registro de títulos. El registro de los títulos en el Registro de la Propiedad se realiza en un plazo máximo de 30 días posteriores a la venta y su tarifa es pagada por el comprador. Una copia registrada y sellada de la escritura original del registro de la propiedad normalmente se puede obtener dentro de unos meses a partir de la fecha de firma de la Escritura.

Si ya existe un préstamo pendiente sobre la propiedad que está vendiendo, su cancelación solo se hará mediante un notario en el momento de concluir la venta. En la firma de la escritura estarán presentes representantes de los bancos, con los cuales se debe haber negociado una solución previamente.

Pueden surgir algunos impuestos regulares para los propietarios de propiedades, especialmente para los no residentes, al vender sus segundas viviendas en España. Los bienes inmuebles de propiedad de no residentes y clasificados como segundas viviendas están sujetos a una tributación diferente en comparación con las propiedades residenciales ocupadas por sus propietarios. En estos casos, el comprador será responsable de retener los impuestos en nombre del vendedor, pagarlos y proporcionar al vendedor un recibo.

PLUSVALÍA

Uno de los puntos que más preocupa a los vendedores es la Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de impuesto sobre la ganancia de capital que se genera cuando vendes una propiedad por un precio superior al que la compraste basado en la idea de gravar el aumento del valor de una propiedad, que puede haber sido influido por factores externos como el desarrollo de infraestructura o mejoras en el vecindario, además de la inversión directa en la propiedad. La plusvalía municipal es el impuesto obligatorio que hay que pagar cuando se vende, se hereda o se acepta una donación y se obtiene un beneficio a cambio.

Para calcular la plusvalía municipal existen dos métodos, el objetivo y el real. La nueva normativa permite elegir el que resulte en un impuesto menor.

• Mecanismo Objetivo:
  • Se parte del valor catastral.
  • Se multiplica este valor por el coeficiente aplicable según los años de propiedad.
  • El resultado se multiplica por el tipo % local para obtener el impuesto a pagar.

• Mecanismo Real:
  • Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el de compra.
  • Este resultado se multiplica por el porcentaje del valor catastral del inmueble.
  • Al importe obtenido se le aplica el tipo % local para calcular la plusvalía real.

El mecanismo que conviene más es aquel que resulte en un menor pago del impuesto. El pago se efectúa por autoliquidación, eligiendo el sistema de cálculo que más beneficie. La hoja de autoliquidación se puede obtener en la notaría, presencialmente en las oficinas de atención de Hacienda, o por internet, incluyendo en la web del ayuntamiento correspondiente.

Para calcular la Plusvalía confirma y ten a mano estos datos que te van a ser necesarios para el cálculo:

1. Precio de Compra: Lo que costó la casa al adquirirla.
2. Precio de Venta: La cantidad recibida por la venta.
3. Valor Catastral: El valor catastral total de tu vivienda.
4. Porcentaje del Valor del Suelo Catastral: Este dato se puede encontrar en un recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
5. Años de Propiedad: El tiempo que has sido propietario del inmueble.

El cálculo de la base imponible de este impuesto se realiza considerando el valor catastral del inmueble y el período durante el cual el vendedor, donante o difunto fue propietario del mismo. Con esta información, se determina el aumento de valor que ha experimentado la propiedad. Luego, se aplica la tasa de impuesto establecida por el ayuntamiento local, la cual no puede exceder el 30%. Este proceso permite calcular el monto a pagar por el concepto de plusvalía.

Estos son los tipos de gravamen de las principales ciudades de la Costa del Sol:

• Mijas: 30%
• Manilva: 27-30%
• Marbella: 29% Málaga capital: 29% (se mantiene).
• Torremolinos: 28%
• Benalmádena: 27,5%
• Fuengirola: 25%
• Estepona: 20%

Para realizar un cálculo adecuado del impuesto de plusvalía municipal, es esencial también conocer los tipos impositivos máximos que se pueden aplicar al valor del activo, dependiendo de cuánto tiempo ha sido propiedad del vendedor:

• Por un periodo de hasta 5 años, el tipo es del 3,7%.
• Para una tenencia de hasta 10 años, se aplica un 3,5%.
• Si la propiedad se ha mantenido hasta 15 años, el tipo es del 3,2%.
• Para propiedades retenidas durante 20 años o más, el tipo es del 3%.

Hechas todas las oportunas consideraciones previas vamos a intentar hacer un cálculo de una hipotética plusvalía.

Por ejemplo, vamos al calcular este impuesto para alguien que vende su casa en Estepona:

• La compra original fue en 2002.
• Vende la casa en 2022.
• El precio de compra fue de 200.000 euros.
• El precio de venta actual es de 300.000 euros.
• El valor catastral del suelo es de 65.000 euros.

Cálculo del impuesto:

• La antigüedad de la propiedad es de 20 años.
• El incremento anual es del 3%, resultando en un incremento total del 60%.
• La base imponible es de 65.000 euros multiplicado por 60%, igual a 39.000 euros.
• El tipo de gravamen aplicado por el ayuntamiento de Estepona es del 20%.
• La cuota tributaria es de 39.000 euros multiplicado por 20%, resultando en 7.800 euros.

Por lo tanto, el vendedor deberá abonar 7.800 euros en concepto de impuesto de plusvalía municipal.

A continuación puedes consultar estas calculadoras de Plusvalía:

1. Calculadora Diputación Provincial de Málaga
2. Calculadora Plusvalia.com
3. Calculadora Plusvalia Idealista
4. Calculadora Plusvalía Fotocasa

Respecto al pago de este impuesto, es responsabilidad del vendedor. Sin embargo, si el vendedor es una persona física que no reside en el país, el comprador deberá retener el importe del impuesto del precio de la propiedad y hacer la gestión de pago.  En caso de venta, el pago debe efectuarse dentro de los treinta días posteriores a la transacción. Para donaciones o herencias, el plazo es de seis meses, con la posibilidad de extenderse a un año si así lo solicita el contribuyente.

!!! ATENCIÓN!!! Según una Sentencia del Tribunal Supremo, la venta de viviendas a PÉRDIDA, es decir, cuando se venden por un precio inferior al de compra, no está sujeta IIVTNU por tanto en esos casos NO SE DEBE PAGAR LA PLUSVALÍA.

IMPUESTO DE INCREMENTO PATRIMONIAL

Despues de vender tu propiedad, cuando realizes tu declaración de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) anual, será necesario incluir tanto las ganancias como las pérdidas patrimoniales que hayas experimentado a lo largo del año fiscal, las cuales pueden provenir de la venta de bienes como una vivienda.

• Si registras una pérdida, es decir, si el precio de venta es inferior al precio de compra, puedes compensar esta pérdida con cualquier otra ganancia patrimonial que hayas tenido durante el mismo periodo fiscal. Este mecanismo de compensación puede ayudarte a reducir el monto total del impuesto a pagar en tu declaración.

• Si tienes una ganancia, es decir, si vendiste la propiedad por un precio mayor al que la compraste, esta diferencia se considera una ganancia patrimonial y debe ser tributada según el tipo impositivo correspondiente. La tasa de impuesto aplicable varía en función del monto de la ganancia. Los tipos impositivos para las ganancias patrimoniales en el IRPF se aplican de manera progresiva, lo que significa que cada tramo de la ganancia se grava a un tipo diferente, no todo al mismo porcentaje.
  • Hasta 6.000€ de ganancia: Esta porción se tributa al 19%. Es decir, si tu ganancia es de 6.000€ o menos, se aplica este porcentaje sobre el total de la ganancia.
  • Desde 6.000€ hasta 50.000€ de ganancia: A la cantidad que exceda de 6.000€ y hasta llegar a 50.000€, se le aplica un 21%. Esto significa que solo el monto de la ganancia que esté dentro de este rango se gravará a este porcentaje.
  • Entre 50.000€ y 200.000€ de ganancia: A la parte de la ganancia que esté dentro de este rango se le aplica un 23%. Solo el monto que caiga en este tramo se tributa a este porcentaje.
  • Más de 200.000€ de ganancia: A cualquier monto que exceda los 200.000€ se le aplicará un 26%. Solo se grava a este porcentaje la porción de la ganancia que sobrepase los 200.000€.

¿Cómo determinar el Impuesto de Incremento Patrimonial?

Para determinar la ganancia patrimonial resultante de la venta de tu vivienda, debes restar el costo de compra (lo que invertiste originalmente para adquirirla) del precio por el que finalmente la vendes.

Ganancia patrimonial = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición

Valor de Transmisión. Se trata del precio de venta de la vivienda menos los impuestos y gastos que hayas asumido por la venta.

Valor de transmisión = precio de venta – honorarios agencia inmobiliaria – plusvalía municipal – gastos cancelación registral de la hipoteca (en su caso)

Valor de Adquisición. Es el precio por el que compraste en sú día tu vivienda, al que se le suman los gastos, impuestos, mejoras e inversiones significativas que hayas realizado. Es decir, se pueden incluir los gastos de Notaría en la compra, el ITP o IVA, el IAJD y los gastos de reformas o reparaciones considerables que hayas realizado (reformas de cocinas, baños, ampliaciones…). Los intereses y comisiones de la hipoteca no se incluyen en estos gastos.

Valor de adquisición = precio de compra – gastos de notaría – ITP o IVA – IAJD – gastos de reformas y reparaciones

Ejemplo:

Valor de transmisión: 300.000€ – 15.000€ – 2.000€ – 700€ = 282.300€

• Precio de venta: 300.000€
• Honorarios agencia inmobiliaria: 15.000€ 
• Plusvalía municipal: 2.000€
• Gastos de cancelación registral de la hipoteca: 700€

Valor de adquisición: 210.000€ + 700€ + 14.700€ + 10.000€ = 235.400€

• Precio de compra: 210.000€
• Notaría: 700€
• ITP 7%: 14.700€
• Reformas: 10.000€

Ganancia patrimonial: 282.300€ – 235.400€ = 46.900€

IRPF

Primeros 6.000€ x 19% = 1.140€

Resto de la ganancia en segundo tramo (46.900€ – 6.000€) x 21% = 8.589€

Resultado: 1.140€ + 8.589€ = 9.729€

DESCUENTOS O EXENCIONES EN EL PAGO DEL IMPUETO DE INCREMENTO PATRIMONIAL

Si adquiriste tu vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, puedes tener la oportunidad de disminuir la ganancia patrimonial generada por la venta, gracias a un régimen transitorio. Esto podría resultar en pagar menos impuestos sobre la renta por dicha ganancia. La Agencia Tributaria ofrece una guía detallada sobre cómo puedes aprovechar este beneficio al vender tu inmueble.

Además, existen ciertas condiciones bajo las cuales la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble puede estar exenta de tributación en el IRPF. Por ejemplo, si al momento de la venta tienes 65 años o más y la propiedad es tu residencia habitual, o si planeas usar el total obtenido de la venta para adquirir otra vivienda que se convertirá en tu nueva residencia habitual.

Para una comprensión más profunda de las exenciones disponibles al vender tu propiedad y cómo pueden aplicarse a tu situación, te recomiendo consultar los recursos proporcionados por la Agencia Tributaria. Estos documentos ofrecen información valiosa sobre las exenciones aplicables a la venta de la vivienda habitual, incluyendo las condiciones especiales para vendedores mayores de 65 años.

Vendedor Residente o No-Residente?

Si una persona es española o extranjera, si una o ambas partes de la venta son extranjeras, y si tienen o no residencia, todo esto afecta a la tributación y la notarización de la venta.

Si tú, como vendedor, eres una persona no residente en España, el notario debe retener el 3% del precio de compra como impuesto anticipado (impuesto sobre la renta para no residentes, IRNR), que debe ser pagado a las autoridades. Esta cantidad es una retención anticipada del impuesto a cargo del vendedor por cualquier ganancia de capital. La retención debe hacerse incluso si no hay ganancia real por la venta. Si corresponde, el vendedor, podrá presentar una declaración de impuestos adecuada al final de la transacción para recibir un reembolso total o parcial del impuesto retenido. El comprador solo tiene que retener este impuesto y pagarlo en la cuenta de la oficina de impuestos. Antes de firmar las escrituras, el notario debe saber cómo se manejará el pago.

La forma más conveniente de hacer esto es firmando el comprador un cheque con el 3% del monto de la transacción que irá directamente a las autoridades fiscales. De esta manera, el asunto se resuelve de inmediato. Esta retención solo se realiza cuando el vendedor no es residente, y no es necesaria si el vendedor ha sido propietario de la vivienda durante 10 años antes del 31 de diciembre de 1996.

Algo parecido ocurre con la Plusvalía. Si el vendedor espersona física no residente en España el importe de la Plusvalía será retenido por el comprador del precio acordado de la compraventa y será declarado y liquidado en el nombre del vendedor a las autoridades competentes.

1. Honorarios de la agencia inmobiliaria: El vendedor es responsable de pagar los honorarios del agente inmobiliario según lo acordado contractualmente en el Encargo de Venta. Es común que el abogado del comprador prepare los cheques, incluyendo estos honorarios en la liquidación del precio de venta.
2. Honorarios legales: El vendedor cubrirá los honorarios de sus propios asesores legales y fiscales, que en la Costa del Sol suele ser 1% del precio de venta.
3. Plusvalía municipal: Este impuesto se debe al ayuntamiento y se calcula en base al incremento de valor de la propiedad desde la fecha de compra original hasta la fecha de venta. El abogado del vendedor podrá obtener el importe exacto en el ayuntamiento, con un límite máximo de veinte años. Tambien puede usar la caluculadora de este enlace para obtener una aproximación de su Impuesto de Plusvalía : ir a la calculadora.
4. Incremento Patrimonial: Todas las ventas están sujetas al impuesto de Plusvalía, con diferentes reglas y tipos impositivos según la situación del vendedor, ya sea residente o no residente, o si es una empresa la que vende la propiedad.
   • No residentes: Las ventas de propiedades propiedad de no residentes implicarán una retención del 3% del precio de venta ante el notario, que se pagará a la Agencia Tributaria española contra posibles ganancias de capital. La parte compradora retendrá este importe y lo presentará a las autoridades fiscales españolas, y el vendedor deberá liquidar sus impuestos correspondientes.
   • Residentes: Los residentes fiscales no estarán sujetos a la retención del 3% ante el notario, pero deberán declarar la venta en su declaración de la renta anual.
5. Gastos de cancelación de hipoteca: El vendedor pagará los los gastos relacionados con la cancelación de hipotecas garantizando que se venda libre de cargas y gravámenes.
6. Pagos pendientes: Las propiedades españolas suelen venderse libres de cargas, por lo que cualquier deuda pendiente debe liquidarse antes de la venta o ser retenida por los abogados de los compradores para garantizar el pago. Se requerirá un certificado de deudas de la comunidad de propietarios, y si existen pagos pendientes, los abogados de los compradores los retendrán del precio de venta. Asimismo los abogados verificarán los impuestos locales y las facturas de servicios públicos para confirmar que están al día. El mismo procedimiento se aplicará a cualquier otro tipo de deudas relacionadas con la propiedad.